2020年10月地产月报:房地产市场整体低位运行,各线成交有所分化

作者:admin    文章来源:未知    点击数:    更新时间:2020-11-20 16:34

  “三条红线”约束房企降负债的政策力度不断凸显。

  政策动向

  ☑ 10月合计全国有21次相关房地产政策调控。

  ☑ 十九届五中全会顺利召开,各地城市收紧调控政策

  市场动态

  ☑ 土地供求:整体供应同比增加近一成,成交面积及出让金总额较上月减少

  ☑ 城市土地:各线城市供应总量同比下滑,一线城市出让金总额同环比缩水逾三成

  ☑ 住宅市场:银十楼市整体成交下滑,部分城市成交分化较为明显

  ☑ 住宅库存:库存总量环比下降,宁波降幅显著

  房企动态

  ☑ 合约销售:百强房企单月同比增幅收窄,目标完成不及往年

  ☑ 企业拿地:审慎态度维持不变,投资回归一二线

  ☑ 企业融资:10月新增融资额环比下降4.7%,成本继续上升

  ☑ 营销策略:双节房企联动营销增多,天猫好房双十一热度十足

  ☑ 战略动态:再掀物企上市潮,恒大融创加码影视产业

  01 政策动态

  10月合计全国有21次相关房地产政策调控,各地城市收紧调控政策

  核心观点

  10月26日-29日,中国共产党第十九届中央委员会第五次全体会议在京召开,全会听取和讨论了习近平总书记作的工作报告,并审议通过了《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二O三五年远景目标的建议》。同时,全会提出了“十四五”时期经济社会发展主要目标。

  10月11日,中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试点实施方案(2020—2025年〉》,内容涵盖27条改革措施,涉及完善要索市场化配置体制机制、打造市场化法制化国际化营商环境、完善科技创新环境制度、完善高水平开放型经济体制、完善民生服务供给体制、完善生态环境和城市空间治理体制、强化保障措施等方面。值得注意的是,户籍制度改革、实施更加开放的人才政策等,将进一步带动深圳人口流入,全球科技人才的引入,也将继续强化城市的科创实力,另外,相关的配套服务不断完善,将促进更多人口“留下来”,近几年深圳常住人口年均增量超40万人,为城市发展及房地产市场发展均提供了强有力支撑。

  10月,徐州、绍兴、无锡、衢州先后发布楼市调控政策,保障房地产市场平稳、徤康运行。调整政策包括但不限于增加住房土地供应、升级土拍新政、限售、住房公积金贷款利率提升等政策,保障当地房地产市场平稳健康运行。

  02 土地供求

  整体供应同比增加近一成,成交面积及出让金总额较上月减少

  数据来源:CREIS中指数据

  核心观点

  供应情况:土地供应量同比增加近一成,二线城市供应环比增逾三成。宅地供应总量环比微增。2020年10月,全国300个城市共推出土地2942宗,环比增加7%,同比基本持平;推出土地面积11977万平方米,环比增加7%,同比增加8%。其中,住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)1021宗,环比增加3%,同比减少7%;推出土地面积4880万平方米,环比增加4%,同比增加2%。

  成交情况:土地成交量环比缩水,宅地成交量环比降逾一成,除二线城市外,各线城市成交量环比均走低。2020年10月,全国300个城市共成交土地2515宗,环比基本持平,同比增加2%;成交土地面积10007万平方米,环比減少4%,同比增加8%。其中,住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)896宗,环比增加1%,同比增加13%;成交面积4068万平方米,环比减少10%,同比增加 20%。

  出让金:出让金总额环比缩水近两成,较去年同期增逾三成,广州揽金逾216亿元领衔。2020年10月,全国300个城市土地出让金总额为4473亿元,环比减少17%,同比增加30%。其中,住宅用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)出让金总额为3379亿元,环比减少19%,同比增加39%。

  楼面均价:成交均价同比降低,一、三四线城市整体成交均价环比增加,宅地均价较去年同期增加逾一成。2020年10月,全国300个城市成交楼面均价为2327元/平方米,环比减少12%,同比增加17%;其中住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)成交楼面均价为4033元/平方米,环比减少9%,同比增加15%。

  溢价率:平均溢价率环比走低,宅地溢价率同比降低2个百分点,一线城市溢价率同比上涨。2020年10月,全国300个城市土地平均溢价率为11%,较上月减少2个百分点,较去年同期增知3个百分点;其中住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)平均溢价率为13%,较上月减少2个百分点,较去年同期增加4个百分点。

  03 城市土地

  各线城市供应总量同比下滑,一线城市出让金总额同环比缩水逾三成

  数据来源:CREIS中指数据

  核心观点

  一线城市:整体供应量环比缩水,成交均价较上月增加近四成,出让金总额同环比下滑逾一成。推出方面,一线城市共推出土地82宗,推出土地面积289万平方米,环比降低34%,同比增加5%;成交方面,共成交土地72宗,成交土地面积249万平方米,环比减少38%,同比增加17%;土地出让金499亿元,环比减少12%,同比增加19%;成交楼面均价为8313元/平方米,环比增加37%,同比减少7%;土地平均溢价率为9%,较上月增加5个百分点,比去年同期增加5个百分点。

  二线城市:供应量环比增加逾三成,出让金总量和成交均价环比下滑,成交面积同环比均增。推出方面,共推出土地1009宗,推出土地面积4618万平方米,环比增加31%,同比增加29%;成交方面,共成交土地892宗,成交土地面枳4148万平方米,环比增加16%,同比增加23%;土地出让金为2045亿元,环比减少24%,同比增加23%;成交楼面均价为2568元/平方米,环比减少29%,同比增加2%;土地平均溢价率为8%,较上月减少加5个百分点,比去年同期增加1个百分点。

  三四线城市:整体供应环比下滑,成交总量同环比均下降,成交均价同比上扬。推出方面,共推出土地1851宗,推出土地面积7070万平方米,环比减少2%,同比减少3%;成交方面,共成交土地1551宗,成交土地面积5609万平方米,环比减少13%,同比减少2%;土地出让金为1929亿元,环比减少8%,同比增加43%;成交楼面均价为1810元/平方米,环比增加2%,同比增加37%;土地平均溢价率为15%,较上月下降1个百分点,比去年同期增加6个百分点。

  04 住宅市场

  银十楼市整体成交下滑,部分城市成交分化较为明显

  数据来源:CREIS中指数据

  核心观点

  10月楼市成交量环比下滑。CREIS中指数据显示,2020年10月检测的主要城市成交面积环比下降16.02%,超7成城市环比均有不同程度下降,同比则上升6.12%。

  环比来看,16个城市均有不同程度下降,福州降幅较明显,泉州次之,此外温州降幅较小,未超过1%;环比上升的城市中,重庆升幅较高,近3成,南京和西安升幅均超2成。同比来看,10个城市上升,广州和东莞升幅较为明益。

  分城市来看,一线城市成交面积环比下降35.35%,其中广州降幅较大,为47,68%;—线城市同比上升44.34%,广州升幅较大。二线代表城市成交面积环比下降7.11%,同比上升0.01%。三线代表城市成交面积较上月下降17.15%,同比下降5.09%。

  05 住宅库存

  库存总量环比下降,宁波降幅显著

  数据来源:CREIS中指数据

  核心观点

  06 合约销售

  百强10月业绩环比微降,四家龙头环比增长

  核心观点

  2020年10月,TOP100房企实现销售操盘金额11440.7亿元,单月业绩同比增长25.2%,环比下降3.9%。其中,龙头房企业绩更佳,4家龙头房企销售环比增长3.2%,其余百强销售业绩环比下降6.1%。从累计操盘销售来看,百强房企1-10月操盘销售规模同比增长11.1%,累计业绩增速自7月首次回正后继续提升。房企整体业绩规模增长主要得益于年内销售和供货节奏后移带来的供应量显著提升,下半年特别是9、10两月的实际去化率水平并不如人意,四季度房企去化仍然承压。

  从企业表现来看,规模房企积极把握销售窗口期,“十一”双节营销发力。40家典型上市房企中,34家企业单月业绩同比增长,32家企业累计业绩同比增长。

  我们认为,随着9月“三条红线”的提出,房企融资端进一步收紧、资金面受压。年底销售冲刺阶段,房企面临降负债与促增长的双重挑战。一方面,去化承压情况下,四季度房企将继续加大供应力度。营销制胜已是大势所趋,房企需加快提升销售能力,通过创新营销策略、拓展销售渠道、推出各类优惠活动等方式加快推盘去化,促进全年业绩目标的实现。另一方面,目前的市场环境也更加考验房企的运营管控能力与周转效率,房企需加强供应链质量和稳定性控制,保证项目如期推进。

  07 企业拿地

  审慎态度维持不变,投资回归一二线

  核心观点

  本月31家监测房企土地投资力度较上月有微弱回升,但力度仍然有限,新增土地成交建面、总价环比微增,均价继续维持在5000元/平米之上。三道红线之下,房企投资力度仍弱,部分触及红线房企投资力度收缩较为明显。本月31家典型房企新增土储总建面为3255万平,环比上升4%;新增土地成交总价为1738亿元,环比上升5%;平均成交楼板价5340元/平方米,与上月相比提升1%,继续维持在5000元/平米之上。一二线及强三线土地仍吸引众多房企参与,部分三四线的远郊地易出现流拍现象。

  市场降温,监管仍紧,房企投资向一二线及强三四线城市回归仍是趋势所在。根据CRIC《2020年1-10月中国房地产企业销售TOP100排行榜》数据,百强房企单月操盘金额环比下降3.9%,自9月下旬有走弱迹象以来,市场持续降温。长沙和台州等热点城市10月以来还相继出台了土拍和市场调控政策,监管层面仍紧。双重压力之下,预期房企的投资将会持续向需求更加坚挺的热点一二线及强三线回归。

  三道红线之下,房企运营更加精细投资更加审慎,热点一二线以及强三线优质土地依旧吸引多家房企争抢,三四线土地热度明显下降。整体来看,本月土地成交结构中一二线城市占比达到64.8%,单月成交建面前10的城市中9城均为热点一二线城市。中西部地区投资热度仍高,主要集中在昆明、西安、南昌、成都等地,昆明单月成交建面更是突破200万方,长三角热度次之,苏州、杭州单月成交超百万方。三四线城市方面房企投资以基本面优良,经济实力强劲的城市为主,例如珠三角的惠州,长三角的金华。

  08 企业融资

  10月新增融资额环比下降4.7%,成本继续上升

  核心观点

  融资总量:本月95家典型房企的融资总额为1087.28亿元,环比下降4.7%,同比上升18.6%。其中,境内债权融资654.09亿元,环比下降16.5%,同比上升39.0%;境外债权融资398.25亿元,环比上升48.1%,同比上升12.2%。随着房企融资调控逐步落实,监管部门下发试点房企融资监测三张表,融资监管穿透式表内外,房企融资环境进一步收紧,境内融资量应声下跌,年内单月融资额仅高于1月和2月。而由于11月房企迎来偿债高峰,境外债权融资实现较大增长。

  融资成本:截至2020年10月房企新增债券类1融资成本6.08%,较2019年全年下降1.00个百分点,其中境外债券融资成本达7.86%,较2019年全年下降0.18个百分点;境内债券融资成本4.37%,较2019年全年下降0.96个百分点,融资成本的下降主要由于境外债券发行的大幅减少,前10月境外/境内债券比0.92,较2019年全年下降0.82,同时,由于全球货币环境宽松带动发债成本下降。单月来看,10月单月融资成本5.80%,持续上涨,环比上升0.24个百分点;其中境内融资成本4.83%,年内由于融资环境收紧,预计境内融资成本将持续承压。

  企业表现:本月融资总量最高的企业为碧桂园,融资总量168.20亿元,主要发行了10亿美元的境外优先票据,以及合计超过100亿元人民币的境外双币定期贷款。此外,阳光城本月发行数额也较大,发行了16.5亿元的中期票据,以及为多家子公司进行担保融资。从企业梯队来看,2020年前10月TOP10房企融资平均额278.8亿元最大,同比下降9.04%,降幅较上月有所收窄。此外,TOP11-30以及TOP31-50房企融资额均实现同比上涨,TOP11-30的融资成本降幅最大,下降1.50个百分点,此外TOP51+房企降幅也达到了约1.50个百分点,TOP31-50梯队房企成本下降了1.23个百分点。

  09 营销策略

  双节房企联动营销增多,天猫好房双十一热度十足

  核心观点

  10月“十一黄金周”,除了恒大、碧桂园、富力等房企从9月底预先开启十一黄金周让利营销活动之外,后续有旭辉、融创等房企推出区域联动营销活动。折扣方面本月折扣仍保持普遍9折以上,主要通过特价房等方式加大让利幅度。

  营销活动方面,本月区域联动活动增多。主要呈现出三大特点:①根据监测,万科、招商蛇口这类平时联动营销较少的企业,本月也出现规模较大的联动营销,如招商蛇口通过自有“招商好房”微信小程序开启为期一周“王牌购房节”预热活动。②压力较大的城市如重庆,本月房企多项目联动营销多、力度大。③截止到10月21日,已有超过60家房企确认加入天猫“好房双11百亿大补贴”行动,预热双十一活动。

  预计今年四季度整体折扣不会有太大起伏,但房企依然会通过特价房等方式让利。线下分销渠道会是重要的营销方式,自有渠道的搭建也得到房企的进一步重视,很多开发商业开始通过自建拓客团队、搭建线上全民营销APP、甚至通过签约和收购的方式整合中小中介门店等方式来寻求破局之道,以期掌握渠道主动权。

  10 战略动态

  再掀物企上市潮,恒大融创加码影视产业

  核心观点

  本月房企多元化业务主要集中在物业管理板块和城市更新板块,此外房企还涉足代建和文旅地产板块,恒大和融创则不约而同地加码了影视产业。物管方面,世茂服务和合景悠活均于10月30日成功在港交所挂牌上市。融创和金科也在月底通过港交所聆讯,将于近期上市;城市更新方面,佳兆业、保利、富力、恒大等企业持续关注旧改领域,在东莞、广州等地获取项目。其中保利发展签约的三东村项目为广州旧改招标史上投资额最大的项目;代建方面,雅居乐在海南的首个文旅项目——湛江吴川海南明珠项目举办签约仪式;文旅地产方面,华侨城与陕西示范区正式签约,共同打造农文旅融合的欢乐田园项目。融创与绍兴市文旅集团签署文旅项目合作协议;影视产业方面,融创和恒大加码影视产业上游,涉及影视IP创新与创作。

  截至10月30日,上市物企已达34家。10月30日,世茂服务与和合景悠活双双在港交所挂牌交易,据CRIC统计,截至10月30日,上市物企已达34家,本年已有10家物业公司成功上市,另有10家企业已递表排队等待中,其中融创服务和金科服务已通过上市聆讯,成功上市已板上钉钉。由于物业服务本身具有轻资产运营的特性,营收相对可预测、现金流也较为稳定,得到了资本市场的青睐,预计后续物管行业上市潮仍将继续。

  恒大与腾讯联手收购儒意影业、融创成立融幻影业,加码影视文化产业。10月26日,中国恒大和腾讯共同组建的恒腾网络发布公告,宣布将通过增发股份全资收购儒意影业,总价72亿港元。儒意影业拥有国内首家会员订阅制视频平台“南瓜电影”,并参与制作过多部经典影视作品。融创则瞄准了科幻IP,10月24日,融创文化集团与四川科幻世界杂志社有限公司共同宣布成立合资公司——融幻影业,该公司将聚焦科幻文学版权运营、孵化优质科幻影视项目及IP。两家房企巨头不约而同把触角延伸至影视业务的上游段,进一步拓宽了自身的业务边界。

  参考资料:

  《中国主要城市房地产市场交易情报(2020年10月)》

  《中国300城市土地市场交易情报(2020年10月)》

  《市场月报|10月成交继续下滑且降幅扩大,地市量价齐跌、流拍加剧》

  《企业月报|百强房企单月业绩环比下滑,物业上市浪潮再起(10月)》

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责任编辑:石秀珍 SF183



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